房价成本揭秘：楼盘“成本清单”背后的玄机

    房地产商一直想捂的，正是普通老百姓想知道的。

    数字是枯燥的，面前的这份楼盘“成本清单”，行内人一看就明白，但对普通消费者而言也许仍是一头雾水，更难以想象记者获得这些数据的艰辛。

    福州物价局局长：公开成本信息还购房者知情权

    福州市物价局不久前在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，这无异于一枚重磅炸弹，在房地产界掀起轩然大波。有关人士称，这是第一个用准确数据揭开房产内幕的范本，并有可能产生多米诺骨牌效应。日前，记者就此专访了福州市物价局局长朱光华。

    新华网福州８月２４日电 记者 陈芳、宋振远、沈汝发

    建１平方米商品住宅到底需要多少钱？房价虚高的数目究竟有多大？

    ８月上旬，记者在调研中获取了一份福州市有关部门测算的当地部分地块商品房价格成本对照表，在所列的２３个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米１６３６元至３０９４元不等；销售均价从每平方米２５００元至５５００元不等。经测算，开发商的利润率平均约５０％，最低的约为２０％，最高的超过９０％。其中利润率超过５０％的楼盘有１０个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。

    在全国３５个大中城市中，福州市的房价位于中等水平。来自福建省统计局的数据显示，今年上半年福州市商品房平均销售价格为３５８７元／平方米，同比增长１１．６４％，其中商品住宅销售价格为３２２８元／平方米。福州市物价部门对当地挂牌出让的１０１块地逐一进行了成本核算，结果显示，商品房的社会平均开发成本在２０１９元／平方米至２３０５元／平方米之间。

    为清晰反映一个楼盘的真实成本和利润空间，记者选取了福州市一个较有代表性的中档楼盘（福州＊＊花园），按照地价、建安成本、配套建设费用和运营成本四部分，进行了较系统的“成本核算”。通过相关数据的交叉印证，测算发现这个楼盘的利润率达６０．２％。

    现粗略列出这个楼盘的住宅房产“成本清单”：

    福州＊＊花园（８月上旬，楼盘销售员告知销售均价３９００元/平方米左右）

    １、地价：６８３元／平方米。

    ２００３年９月，开发商通过竞拍以每亩１１２．６万元购得这一地块，面积３２０余亩，小区规划建筑容积率为２.２７，规划建筑密度为２３．７％，总建筑面积为４８．５万多平方米，其中商业建筑面积为１．４５万多平方米。将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本。

    ２、土建和安装成本：８７５元／平方米。

    这项费用主要包括：所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费，公建用房建设费分摊，水电线路安装成本等。由于多层、小高层、高层等商品房类型不同，开发成本有差异。

    ３、配套建设费用：４８６元／平方米。

    这项费用项目较多，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。

    ４、开发商的运营成本：３９０元／平方米左右。

    这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。 据业内人士介绍，虽然每个楼盘的运营成本有差异，但一般不会超过商品房销售价格的１０％）。

    综上所述，保守计算该项目总成本约为：６８３＋８７５＋４８６＋３９０＝２４３４元。开发商利润约为：销售均价３９００元－总成本２４３４元＝１４６６元。

    开发商的利润率为６０％左右。 （完）